Usaha Kos-Kosan Tetap Kena Pajak, Ini Aturan dan Besarannya

JAKARTA – Usaha rumah kos ternyata tetap dikenakan pajak. Namun, ketentuan pajaknya berbeda dengan bisnis persewaan rumah atau bangunan pada umumnya.

Direktorat Jenderal Pajak (DJP) menjelaskan, usaha kos-kosan tidak termasuk objek pajak yang diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan.

Dalam ketentuan tersebut, jasa pelayanan penginapan yang mencakup kamar, asrama mahasiswa atau pelajar, asrama pekerja, hingga rumah kos dikecualikan dari objek pajak PP 34/2017.

Dengan demikian, pendapatan dari usaha rumah kos tidak dikenakan PPh final sebesar 10 persen sebagaimana pajak atas persewaan tanah dan/atau bangunan yang diatur dalam PP tersebut.

Meski demikian, bukan berarti usaha kos-kosan bebas dari kewajiban perpajakan. Penghasilan yang diperoleh pemilik kos tetap dapat dikenakan pajak penghasilan berdasarkan ketentuan perpajakan yang berlaku.

Berdasarkan PP Nomor 20 Tahun 2026, wajib pajak orang pribadi yang memenuhi persyaratan dapat menggunakan skema PPh final dengan tarif 0,5 persen. Ketentuan tersebut berlaku bagi wajib pajak dengan peredaran bruto sesuai batas yang ditetapkan, yakni tidak lebih dari Rp4,8 miliar dalam satu tahun pajak.

Untuk pemilik kos dengan omzet hingga Rp500 juta per tahun, penghasilan usaha dapat memperoleh fasilitas tidak dikenai pajak sepanjang memenuhi persyaratan yang telah ditentukan.

Sementara itu, apabila persyaratan untuk menggunakan skema tersebut tidak terpenuhi, penghasilan dari usaha rumah kos akan mengikuti ketentuan PPh umum atau skema perpajakan lain yang sesuai.

DJP juga menjelaskan kriteria usaha yang dapat dikategorikan sebagai rumah kos. Salah satunya adalah kamar yang berada di dalam sebuah rumah atau bangunan yang sebagian ruangnya disewakan untuk keperluan tempat tinggal.

Sebagai contoh, satu rumah memiliki 10 kamar yang masing-masing ditempati penghuni berbeda. Fasilitas seperti kamar mandi dan dapur dapat digunakan secara bersama-sama. Pemilik atau pengelola juga mengatur tata tertib, pergantian penghuni, serta menerima pembayaran sewa dari masing-masing kamar.

Dengan demikian, usaha kos-kosan memang tidak dikenakan PPh final 10 persen seperti persewaan bangunan, tetapi tetap memiliki kewajiban pajak sesuai skema yang berlaku bagi pemilik usahanya.